房企高周转背后：中小地产行业上市公司“转速”更快

碧桂园近期因多起安全事故站上了风口浪尖。8月3日，碧桂园召开媒体发布会，集团总裁莫斌鞠躬道歉。此前业界有声音质疑其高周转模式是引发事故的罪魁祸首，莫斌称，安全事故与高周转没有关系。

多位业内人士向记者表示，高周转企业更要注意质量和风险把控。

实际上，为了降低资金成本和回款周期从而提高收益，高周转已经成为了融资压力逐渐加大的房企的运作方式。记者梳理136家房地产类上市公司发现，万科、首开等房产巨头虽然体量大，流动资产多，但总资产周转率和存货周转率在整体排名中并不算靠前，反而是南都物业、深物业等成为了“黑马”。

记者注意到，华润、保利等多家房企都被爆出过项目安全问题。

2017年中小地产行业上市公司周转率居前

据了解，房地产企业追求的“高周转”，一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。其中，总资产周转率反映企业资产的使用效率和企业资产的运营能力。

同花顺i问财数据显示，截至2017年底，总资产周转率排名前十的分别是南都物业、三木集团、宁波联合、世联行、国创高新、数源科技、空港股份、亚通股份、莱茵体育、深物业，周转率在1.18至0.48之间。

而业内耳熟能详的地产大佬们排名并不算靠前。同花顺i问财数据显示，保利地产资产周转率0.25，排名第49，万科资产周转率0.24，排名第53，华侨城资产周转率0.23，排名第58，华夏幸福资产周转率0.19，排名第83，首开股份资产周转率0.17，排名第90。

从流动资产来看，这项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。如果计算流动比率，地产巨头们仍不占优势。数据显示，广东明珠、中迪投资、中房股份分别以9.00、8.61、8.41的流动比率居前三名，前十还有中珠医疗、三湘印象、海南高速、铁岭新城、哈高科、全新好、凤凰股份。

泰禾集团流动比率2.03，排名第49，首开股份流动比率1.96，排名第53，保利地产流动比率1.78，排名第68，招商蛇口流动比率1.71，排名74，万科流动比率1.20，排名第123。

除了上述参考项之外，存货周转率用于反映企业存货的周转速度，周转次数越多，企业产品销路越好。

同花顺i问财显示，截至2017年12月31日，136家房地产概念股中，存货余额最高的是万科，达到5980.88亿元，其次是绿地控股达到5146.83亿元，保利地产的存货为4390.40亿元，紧随其后的分别是华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、荣盛发展和中南建设。

不过，如果按存货周转次数来看，上述几家地产行业上市公司数据不算高。根据同花顺i问财数据，截至2017年底，万科、绿地控股、保利地产的存货周转次数分别为0.3、0.5和0.27。存货周转次数最高的房地产类企业是南都物业，存货周转次数为1131.67，其次是世联行和ST慧球，存货周转次数分别为396.64和295.45。

根据亿翰智库统计年报数据显示，2017年上市房企存货周转率T100中，知名大型房企排名并不靠前。碧桂园排名第14，苏州高新第15，绿地控股第19名，珠江实业第26名，招商蛇口第42名，保利置业集团第44名，华润置地第53名，万科第57名，保利地产第63名，华侨城第72名。

亿翰智库通过统计房地产企业年报得出结论，2017年，存货超过1000亿的企业有24家，而2016年存货超过1000亿的企业仅有14家，同比增长71%。2017年整体存货相较2016年同比增加36%，其中有69家企业存货同比处于增长状态，31家企业存货有所减少。

进入存货周转率前100的企业平均存货周转率为0.35, 而2016年企业平均存货周转率为0.36，同比下降3%。房地产行业周转让资金更容易向规模房企汇聚，同时规模房企补充存货的增加让房企的周转逐步变慢。

鲁商置业资产负债率最高

多位专家指出，高周转的主要目的是为了降低资金成本和回款周期、提高企业收益，而纵观136家房地产概念股，截至2017年底营收最高歌猛进的，并非万科、保利等房企巨头，而是一些中型企业。

同花顺i问财数据显示，从营业收入的同比增长幅度来看，2017年，荣丰控股的同比增幅达到了1976.51%，稳居第一。中房股份和粤泰股份分别达到606.54%和487.12%，分别位居第二第三。排名前十的地产行业上市公司还有国创高新、铁岭新城、广东明珠、荣安地产、广宇发展、空港股份、华丽家族，营收同比增长均超过100%。

而2017年营收达到千亿级别的三家公司：绿地控股、万科、保利地产营收同比增长幅度分别为17.4%、1.01%、-5.46%。

在业内人士看来，降低资金成本是房企追求高周转的重要原因之一，在房地产企业通过基金、债券进行融资后，需要支付相对较高的利息，如果项目可以快速开盘，让资金尽快回笼，企业就能将利息稳定在可控范围内。

亿翰智库分析2017年房企周转率时称，自2017年融资渠道收窄以后，部分房企开始面临着资金压力，即使在今年4月中旬央行宣布降准，所释放的信号对房企有所利好，但是部分房企资金面的压力依旧偏紧。而且房地产作为资本密集型行业，开发需要大量资金，面对这样的情况，房企开始在拿地、开发、销售上加快周转来应对资金压力。

同花顺i问财数据显示，2017年，资产负债率最高的十家企业分别是鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾集团、天津松江、广宇发展、信达地产、新城控股。上述公司的资产负债都超过了85%，其中鲁商置业2017年底的资产负债率达到93.96%。

2017年，资产负债率同比增长最快的十家地产行业上市公司分别是大龙地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我爱我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信发展，上述公司的资产负债率同比增长率都达到了14%以上。其中大龙地产的资产负债率同比增长高达53.65%，降低资金成本是上述企业的迫切需求。

资产负债率同比下降幅度较高的企业中包括华联控股、深物业、中房股份等，分别下降了28.85%、28.15%、10.17%。

有业内人士指出，通过控制销售费用来降低营销成本从而提高利润率，是大部分房地产企业所追求的，不过有时为了提高周转率，企业不得不增加销售费用。

同花顺i问财数据显示，截至2017年底，136家房地产类企业中，销售费用最高的依次是62.62亿元的万科、59.67亿元的绿地控股、38.66亿元的保利地产、19.63亿元的华夏幸福、18.08亿元的金科股份、17.76亿元的新城控股、14.68亿元的招商蛇口、14.45亿元的华侨城、12.45亿元的蓝光发展、12.43亿元的金地集团等。

不过，根据记者计算，上述这些房企，销售费用比都保持在2%至5%之间，反而是一些中小型房企的销售费用比相对更高。如绿景控股和同达创业的销售费用比例达到16%。

华润保利等房企曾因安全事故被住建部点名

此前，碧桂园在业界一直流传着一些公司规则，如“4568”，即4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流为正，8个月再投资。除了碧桂园之外，还有不少房企也都有过类似规定。

据报道，数年前，万科曾奉行“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。2012年3月，时任万科集团董事会主席王石曾称，万科对于地产项目第一个月售出八成难以为继。不过前两个数字仍在一定程度上体现了万科的高周转。

资料显示，融创曾实行“5-9-12-15-30”办法，即拿地5个月开工、9个月开盘、12个月收回集团资金投入，实现15%的净利率及30%的内部收益率。

为了实现上述规则，奖惩是各家公司较为常见的办法。前不久曾引起争议的也正是碧桂园对于高周转的奖惩办法。今年4月，碧桂园对于部分城市提出要求：“设计当天内出图(通宵)”“项目摘牌20天后开工罚款”“3个月开盘有奖”“大于7个月开盘撤职……”

今年7月，住建部通报全国上半年建筑安全事故指出，今年上半年，全国共发生房屋市政工程生产安全较大及以上事故13起、死亡52人，比去年同期分别下降18.75%和10.34%。

据中国建设报报道，住建部最新通报的今年7月建筑安全事故报告中，7月，全国在建工程安全事故涉及俊发地产、北辰置业、中海地产、华润置地、保利地产等多家知名房企旗下项目。

而在2016年上半年，住建部通报中，中交集团、蓝光发展、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投、路劲地产、凯德置地、龙光地产等房企旗下项目均发生不同程度的工程质量安全事故。

8月3日，碧桂园举办全国媒体见面会，碧桂园总裁莫斌在回答“公司安全事故是否与高周转有关”问题时表示，安全事故与工程质量没有关系，与高周转没有关系，公司一贯强调有质量的高周转。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，高周转企业更要注意质量和风险把控，不能盲目下指标，压缩工期，要避免出现偷工减料的现象，以免欲速则不达。

（编辑  朵朵）